【売上公開】有人と無人の"いいとこどり”で収益を確保！「いいオフィス志村坂上 by iiO」の実績から見る収益化のポイントとは？

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2022年２月、東京都板橋区の志村坂上駅前にオープンした「いいオフィス志村坂上 by iiO」。私たちの直営店として、初めて住宅街に開設した店舗です。

コワーキングスペースは、ターミナル駅やビジネス街、商業施設に出店されることが多く、開設ご検討中の方から「住宅街でもニーズはありますか？」とお問い合わせいただくことがあります。

私たちは「どこでもいい世界」を理念に、2023年4月現在、全国47都道府県と海外で800拠点以上のワークスペースを展開しています。直営店舗や提携店舗にかかわらず、住宅街に位置する店舗は数多くあり、その実績から住宅地の店舗でもニーズがあることは実証されています。

テレワークが浸透して、オフィス以外の場所で働くことが当たり前になり、コワーキングスペース利用のニーズは拡大しています。しかし、ニーズがあるからといって、オフィスに近い環境を用意するだけでは、ニーズに応えながら充分な収益を生み出すことはできません。

自分たちで店舗を立ち上げて、運営している私たちだからこそお伝えできるポイントを「いいオフィス志村坂上 by iiO」の実績からご紹介します。

「いいオフィス志村坂上 by iiO」店舗概要

東京都板橋区の志村坂上駅前に位置する「いいオフィス志村坂上 by iiO」は、2022年2月に当社直営店としてOPEN。ターミナル駅ではなく住宅街の立地に、有人運営と無人運営を組み合わせたハイブリッド型店舗として誕生しました。

店舗名称：いい志村坂上 by iiO
住所：東京都板橋区志村1-13-14
最寄駅：都営三田線「志村坂上」駅より徒歩30秒
営業時間：24時間
定休日：無し
広さ：386㎡（117坪)
席数：1名個室：16室、作業スペース：46席、集中スペース：14席、会議室：3室（6名×2室、8名×1室）

店舗の特徴

いいオフィス志村坂上 by iioは、都営三田線志村坂上駅のA2出口から徒歩30秒に位置する、板橋区付近のフリーランスや企業が集う板橋区最大級のコワーキングスペースです。

広々としたオープンスペースや完全個室で集中して仕事や勉強をしたり、キッチンでお食事をつくったり、会議室でミーティングをしたりと、新しいコミュニティが生まれる場所をご提供しています。

打ち合わせをしたいときは会議室、カフェのような空間で仕事がしたいときはオープンスペース、集中して仕事や勉強がしたいときは完全個室、コミュニケーションやお食事を楽しみたい時にはキッチンスペースなど、それぞれの利用方法に合わせた空間を用意しています。

売上推移

「いいオフィス志村坂上 by iiO」はオープン以降、売上は順調に右肩上がりで推移。主に、月額プランが6割程度、ドロップインが3割程度、その他として会議室や付帯設備利用で構成されています。

支出は賃料や人件費、水道光熱費、その他設備関連費用など、計120～130万円程度。現在は電気代の高騰により、光熱費削減の施策に取り組んでいます。

認知拡大や集客は、いいオフィスのwebサイトやアプリ、SEOやMEO対策、SNS発信を行い、2023年12月には単月売上220万円を目標としています。

ポイント１：無人運営パッケージを導入して早朝や深夜、土日も収益化

店舗運営は、アプリ、スマートロック、監視カメラ、予約機能が連動した無人運営パッケージを導入することで、無人で営業できる体制を構築。土日・祝日を含めて24時間365日無休で営業できるため、早朝や深夜利用のニーズにも対応しています。

いいオフィス提携店舗を含めた利用状況を分析すると、住宅街にある店舗はターミナル駅やビジネス街に比べ、早朝や深夜のニーズが大きいことが分かりました。このニーズに対応するためには、無人運営できる体制を構築することが必要不可欠です。人件費を掛けずに営業時間を拡大することで、収益拡大できる環境を整えています。

ポイント２：コアタイムを有人対応にして顧客満足度を向上

運営体制について、無人で営業できる体制を構築しながら、利用が多い時間帯をコアタイムとして有人で運営しています。コアタイムを有人運営にすることで、初回ご利用者様に利用方法をご案内できることはもちろん、リピーターや月額会員様とコミュニケーションをとることで運営改善を行い、顧客満足度の向上に努めています。

また、「週3日はスタッフが常駐して営業する」という運営スタイルも可能。スタッフの急な欠勤が発生した場合は無人運営に切り替えて営業できるため、代わりのスタッフを探す手間も人手不足で臨時休業する必要もありません。無人運営できる体制を構築しておくことで、運営体制の選択肢が広がります。

ポイント３：予約機能を活用して完全個室と会議室の稼働が向上

2022年12月にGoogleカレンダーと連携した予約機能を導入して、会議室と完全個室の予約管理を開始。電話やメールで問い合わせることなく、予約対応が可能になりました。予約機能はスマートロックと連動しており、予約申込&決済&当日利用まで無人対応が可能。早朝や深夜、土日祝日も予約を受け入れることができ、収益化を実現しています。

そして、予約機能を導入したことで、完全個室の稼働率が大幅に上昇。予約申込から当日利用までアプリだけで完結できるようになったことで、ユーザビリティが向上。また、Googleカレンダーと連携させて複数媒体に掲載して収益チャンネルを増やしたことで、導入前と比べて約2.5倍の売上を記録しています。

ポイント４：多機能スペースでテレワークのあらゆるニーズに対応

当店は完全個室中心の「ワークエリア」とオープンキッチンを中心としたコミュニケーションを取りながら仕事ができる「コミュニケーションエリア」に分けることで、ビジネス利用だけでなく地域活動の拠点としてご利用いただけるような空間設計で運営しています。

「ワークエリア」には完全個室だけでなく、ちょっとした打ち合わせも可能なハイテーブルやボックス席を配置。カウンター席やテーブル席中心の「コミュニケーションエリア」にはオープンキッチンを設けて、ご利用者様同士でコミュニケーションが生まれる場所をご用意しています。

6~8名で利用できる会議室を3室完備し、シェアオフィスとしてもお貸出し可能。地域コミュニティの中にある、あらゆるニーズに対応したワークスペースです。

ポイント５：地域特性を考慮した月額プランで安定収益を確保

志村坂上駅周辺は住宅街のため、ご利用者様は近隣にお住まいの方が多く、ターミナル駅にある店舗と比べて高いリピート率が特徴として挙げられます。このような利用動向を考慮して、店舗使いたい放題のオープンプランをはじめ、土日祝日使いたい放題のホリデープラン、シェアオフィスプランなど、多彩な月額プランを設定しています。

充実した月額プランをご用意することで、さまざまなニーズに対応でき、月額プランの売上は全体の6~7割を占めています。安定収益を確保することで、季節変動による収支の影響を最小限に抑え、店舗経営を支えています。

「コミュニティをつくる」と「収益を確保する」は両立できる

いいオフィスの事業は2014年に東京・上野からはじまり、広島、セブ（フィリピン）、長野、池袋（東京）にコワーキングスペースを出店しました。私たちの第一号店となった「いいオフィス上野 by LIG」は、「クリエイターが集まるコミュニティをつくりたい」という想いでスタートし、OPEN当初から現在に至るまでコミュニティマネージャーが常駐して運営しています。

コワーキングスペースは「Co-Working Space」という名の通り、店舗事業者が提供する価値として「共働」や「人が集まることによって共有される情報や知見」が目的とされています。コワーキングスペースを開設する目的は、コミュニティを形成することで「地域の活動拠点をつくりたい」「起業を支援したい」「自社で行う主要事業の成長に繋げたい」という内容が多く、企業や団体、自治体など多くの事業者が参入しています。

しかし、思うように収益化できず、OPEN当初の想いとは裏腹に苦しい経営状況を改善できないまま、事業撤退してしまう事例が後を絶ちません。このような事例の多くは、売上の停滞と経営を圧迫する固定費が原因です。

いいオフィス志村坂上 by iiOはコアタイムを有人で運営することによって、ご利用者様とコミュニケーションをとって人が集まる場所を提供しながら、24時間365日営業を実現することによって、あらゆるニーズに対応して収益化に成功しています。コアタイムはコミュニティマネージャーが常駐して、それ以外の時間帯は無人で営業する。このような運営体制で早朝や深夜、土日祝日も営業できれば、コミュニティ形成を目的とした店舗でも事業単体で収益化することは不可能ではありません。

「コワーキングスペースを運営しているけど収益化できていない」、「無人運営してみたいけど何から手を付ければ良いか分からない」という方は、お気軽にお問い合わせください。