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2022年7月、東京都渋谷区の恵比寿駅前にオープンした「いいオフィス恵比寿 by iiO」。もともとは別企業が自社オフィスの一部をコワーキングスペース化し、いいオフィスFC店として運営されていましたが、オフィス移転に伴ってコワーキング事業を撤退することに。そこで、いいオフィスが物件を引き継いで、直営店としてリニューアルオープンしました。
一般的に「コワーキングスペースは儲からない」というイメージを持たれる方も少なくないでしょう。しかし、「いいオフィス」は2018年に会社を設立して、2023年1月現在、全国47都道府県に800店舗以上のコワーキングスペースを展開するまでに成長しました。展開店舗の中には、いいオフィス直営店舗も含まれています。
自分たちで店舗を立ち上げて、運営している「いいオフィス」だからこそ提供できる、無人運営パッケージを活用した事例を「いいオフィス恵比寿 by iiO」の実績からご紹介します。
「いいオフィス恵比寿 by iiO」の概要
東京都渋谷区の恵比寿駅前に位置する「いいオフィス恵比寿 by iiO」は、加盟店のコワーキングスペース事業撤退により、いいオフィスが物件を引き継ぎ、直営店としてリニューアルすべく、いいオフィス代表の龍崎自ら店舗設計に加わって誕生しました。
アクセス
恵比寿は、JR「恵比寿駅」の平均乗車人員99,136人／日（2021年度）、東京メトロ「恵比寿駅」の平均乗降人員76,424人／日（2021年度）にものぼるターミナル駅です。
トレンドの発信地として人気があるだけでなく、渋谷と同様にベンチャーやスタートアップ、起業家が集まるエリア。「いいオフィス恵比寿 by iiO」はJR「恵比寿駅」から徒歩1分、東京メトロ「恵比寿駅」から徒歩2分の場所にある、アクセスや周辺環境抜群のコワーキングスペースです。
店舗の特徴
店内は、オープンエリアやブース席、完全個室、会議室、シェアオフィスなど、あらゆるニーズに対応した多機能型レイアウト。
複数人で集まって仕事する場合はオープンエリア、集中して作業したいときにはブース席、重要なweb会議や面談のときは完全個室、恵比寿を活動拠点とする場合はシェアオフィスなど、ご利用者様のニーズに応じてスペースを使い分けることが可能です。
インフォメーション
店舗名称：いいオフィス恵比寿 by iiO
住所：東京都渋谷区恵比寿1丁目10−6 清園ビル 5F
最寄駅：JR「恵比寿」駅より徒歩1分
営業時間：24時間
定休日：無し
広さ：132㎡(40坪)
席数：個室 13室、半個室 5室、カウンター席 6席、会議室 2室(4名×1室、6名×1室)
売上推移
「いいオフィス恵比寿 by iiO」は、2022年7月にリニューアルオープンして、売上は順調に右肩上がりで推移。リニューアル前と比較して、半年で約8倍の売上を実現しています。
店舗収支について、支出は家賃や光熱費、インターネット回線、ウォーターサーバー費用など計90万円程度で、3ヶ月目に単月黒字を達成。
認知拡大や集客は、いいオフィスのwebサイトやアプリ、PRTIMES配信、リスティング広告でを行い、2023年6月には単月売上200万円を目標としています。
ポイント１：完全個室を中心としたレイアウトで利用率向上
当店では13室の完全個室をご用意し、追加料金不要のドロップイン料金のみでご利用いただけます。また、空調は各部屋ごとに調整可能なため、ご利用者様のお好みの温度に設定可能。そして、各部屋が独立した空間のため、感染症対策も万全。自分だけの空間で周囲を気にせずに、仕事や勉強に打ち込むことができます。
「集中して仕事したい」「大事なweb会議なので周りの人に聞かれたくない」など、テレワークの浸透によって、ニーズが拡大している完全個室。オープンエリアや半個室と比較しても利用率が圧倒的に高く、売上構成の大部分を占めています。
ポイント２：無人運営で固定費削減と収益拡大を両立
店舗運営について、アプリ、スマートロック、監視カメラ、管理画面が連動した無人運営パッケージを導入することで、無人運営を実現。リニューアル前の運営会社は、スタッフが常駐する有人運営に対して、無人運営にすることで、固定費の大幅削減に成功しました。
また、営業時間を24時間に変更することで、収益を拡大。土日・祝日関係なく、365日24時間無休での運営ができるようになり、あらゆるニーズを取り込むことができました。
ポイント３：店舗独自の月額プランを設定せずに安定的に収益が拡大
多くのコワーキングスペースがドロップインと月額プランの料金を設定しています。そして、売上の構成比は月額プランが7～8割、ドロップインなどの従量課金が2～3割となる店舗が多く、収益性が高い店舗ほど月額プランの割合が高く、安定収益として店舗の売上を支えています。
しかし、いいオフィス恵比寿は駅前という立地環境や個室中心の店舗特性を考慮して、コワーキング利用はあえてドロップインとプレミアムパスポート(いいオフィス全店使い放題プラン)のみで提供。いいオフィス恵比寿だけを月額定額で利用できるプランを用意せず稼働率と回転率を高めることで、より多くの方にご利用いただく仕組みを構築しています。
ポイント４：予約機能を活用することで会議室の稼働率が向上
2022年11月からいいオフィス一部店舗で試験的に予約機能を実装。Googleカレンダーと連携した汎用性が高い仕組みで、会議室や個室が予約可能になりました。
予約機能を実装したことで、電話やメールで問い合わせることなく会議室の即時予約が可能になり、稼働率が大幅に向上。また無人店舗においても入り口ドアと会議室ドアのスマートロック解錠が利用時間内において可能となったことで、会議室の予約申込&決済&利用までがすべて無人対応、即時予約が可能となり、今後さらなる収益拡大が見込める想定です。
ポイント５：小規模店舗でも無人であれば収益を確保できる
店舗経営について、有人で運営する場合は人件費分の収益を確保するために、席数の確保が必要で、いいオフィスでは80坪以上のスペース確保を推奨しています。それに対して、無人運営であれば人件費を削減することができ、規模が小さい店舗でも収益化が可能です。
現状、会議室やシェアオフィスの収益は大幅な伸びしろがあり、2023年度の月間売上は270万円を目標としています。
コワーキングスペースの進化を追求し続けて、店舗オーナーをサポート
株式会社いいオフィス 代表取締役 龍崎 コウ
「いいオフィス恵比寿 by iiO」は、無人運営におけるノウハウを全てつぎ込んだ店舗です。リニューアルオープン初月で売上60万円に達して、想定より早い3ヶ月目で黒字化を達成しました。
アプリやスマートロック、監視カメラ、管理画面が連動した無人運営パッケージ導入による24時間365日営業としたことはもちろん、個室型をメインにしたレイアウトや導線設計、無人運営でも利用方法が分かりやすいPOP掲示、ご利用者様目線に立った料金設定など、これまでに培ったノウハウと経験を生かした店舗設計だからこそ現れた結果です。
どれだけ立地環境が良くても、ニーズを満たすことができなければ「あのコワーキングスペースで仕事しよう」と思いませんし、快適な空間を維持できなければリピーターを獲得することができないでしょう。いくら無人運営とはいえ、「オープンさせたから、もうやることは無い」ということではなく、日々ご利用者様の動向を見て、店舗改善を繰り返しています。
このようにオープンから約半年が経過して、分かったことも多々あります。今後、これらの知見を詰め込んだ無人店舗を首都圏を中心に出店していく予定です。遊休スペースの利活用やコワーキングスペースの新規出店はもちろん無人店舗のオーナーにご興味がある方は、お気軽にお問い合わせください。
「いいオフィス」オーナー様募集
いいオフィスでは、コワーキングスペースの新規立ち上げ支援はもちろん、運営中の既存コワーキングスペースのFC店加盟も募集しています。
また、「コワーキングスペース運営には興味があるけどオープンまでの準備が大変そう…」という方向けに、建売型のコワーキングスペースを販売。オーナーにご興味がある方もお気軽にお問い合わせください。
「いいオフィス恵比寿 by iiO」の最新情報はSNSをチェック！
https://twitter.com/ebisu_by_iio
